وضع خبراء ومطورون عقاريون وقيادات تمويلية قائمة تضم أبرز التحديات والصعوبات التي تعانيها سوق التمويل العقاري، في دول الخليج العربية.
وقال هؤلاء في أحاديث هاتفية مع "الأسواق.نت" اليوم الخميس 14-6-2007 ، إن من أبرز التحديات غياب التشريعات القانونية والشفافية، وعدم وجود آليات داعمة كالرهن العقاري ، ونقص السيولة، وفقر البرامج التمويلية، وكذلك تكرارها.
ويبدو التمويل العقاري أكثر أهمية في هذه المرحلة، خاصة وأن دول الخليج العربية تواصل حراكها العقاري الملحوظ إلى أن بات العقار يساهم بنسبة كبيرة في الناتج المحلي للدول.
ويقدر مختصون في قطاع التمويل العقاري من أمثال الرئيس التنفيذي لشركة "أملاك للتمويل" الإمارتية، محمد الهاشمي "حجم سوق التمويل العقاري السكني في منطقة مجلس التعاون الخليجي بنحو 750 مليار دولار" .
في حين يرى الرئيس التنفيذي لشركة "تمويل" للتمويل العقاري، عادل الشيرواي أن حجم قروض التمويل العقاري في المنطقة سيصل إلى نحو 1.3 تريليون دولار ( التريليون يعادل 1000 مليار) ، وسيبلغ في دولة الإمارات العربية المتحدة وحدها أكثر من 800 مليار دولار . وهذه الأرقام و إن بدت مختلفة فإنها تعكس الحاجة المستقبلية العظمى لصناعة تمويل حقيقية.
ففي دولة الإمارات العربية المتحدة لم يزد حجم العقارات التي تم تمويلها عام 2006 عن 4 مليارات دولار ، والرقم نفسه بالنسبة لحجم القروض التي منحتها الشركات التمويلية المتخصصة والبنوك لشركات التطوير العقاري والمقاولين، وهنا شرخ واضح بين طفرة عقارية لسان حالها التريليونات وتمويل ضعيف بالكاد يهمس بالمليارات.
وقد يسأل البعض لماذ لم يستفد المقرضون من هذه الطفرة العقارية بتقديم تمويلات تتجاوز عادة فوائدها فوائد القروض التقليدية ؟ وهل هناك إحجام من المستثمرين عن العمل في قطاع التمويل العقاري ؟ وهل لذلك أسباب؟
مدير العقارات في "ماغ غروب" الإماراتية للتطوير العقاري، محمد نمر يبدي دهشته، لأن بداية التمويل العقاري قبل خمس سنوات كانت قوية، حيث يقول "إن ولادة شركات متخصصة مع بوادر الطفرة العقارية أرسل اشارات إيجابية للجميع بأن قطار هذا القطاع سيواكب قطار العقار ويدعمه، لكنه سرعان ما توقف في أولى محطاته. ومع تسجيل سوق العقار أرقاما خيالية، لم تشهد سوق التمويل ولادة شركات أخرى ولا حتى ضخ السيولة المطلوبة في الشركتين القائمتين" ويقصد شركتيّ أملاك وتمويل في الإمارات.
ومع وجود فرص كثيرة في قطاع التمويل العقاري بدأت بعض البنوك بالتحرك صوب هذه السوق وهي التي كانت تحجم حتى وقت قريب عن الدخول في مضمارها وبدأت بالتسابق فيما بينها لكن في إطارات محدوة للغاية .
ويرى نمر "أن ذلك يعود إلى عدم وضوح القوانين الاستثمارية ، الأمر الذي يردع أيضا شركات التمويل العالمية عن الاستثمار في هذا المجال ، والأمر نفسه بالنسبة للشركات والبنوك المحلية التي تتحفظ في حالات عدة على عملية منح القرض لضبابية التشريع ".
ويحذر نمر من آثار سلبية لنقص التمويل العقاري بالنسبة للباحثين عنه، ويقول "إن هذه الآثار ستساهم في ركود يصيب السوق العقارية في القريب المنظور ".
ويبلغ حجم المشاريع العقارية في الإمارات وفقا لأرقام غير رسمية وضعها مراقبون ويتداولها صحفيون 1.7 تريليون درهم (الدولار يساوي3.67 درهم) يتركز أغلبها في إمارتي دبي و أبو ظبي. ويمكن للتمويل العقاري بشركاته وبنوكه وبرامجه القائمة تغطية نحو 7 % فقط من الحاجة إليه، في حين تتوقع مصادر القطاع أن تصل الحاجة إلى التمويل السكني فقط إلى 200 مليار درهم خلال ثلاث سنوات.
وفي السعودية أكبر أسواق المنطقة ، سجل التمويل العقاري العام الماضي نحو 30 مليار ريال ، فيما كان حجم مشروع واحد وهو مشروع مدينة الملك عبدالله الاقتصادية 100 مليار ريال ( الدولار يساوي 3.75ريال سعودي).
الشرخ نفسه في المملكة ، والمشكلة نفسها، وقد أدت اليها أسباب قريبة من أسباب المشكلة الإماراتية، فضعف نظام التمويل العقاري، وعدم سن القوانين والتشريعات حسب الخبير الاقتصادي ومؤلف كتاب التمويل العقاري، الدكتور عبدالله المغلوث، أصاب سوق التمويل العقاري بالشلل ،وبطَّأ حركته حتى جعلها كالسلحفاة.
ويذهب الدكتور المغلوث إلى رصد تحديات أخرى من أبرزها تفرد بعض البنوك بمنح قروض عقارية بأسعار فائدة مرتفعة للغاية على فترات تقسيط غير مرنة (احتكار)، وهذا من شانه إجهاض سوق التمويل وتأخير حركة نموه.
وتابع الدكتور المغلوث "ولشفاء التمويل في المملكة من الشلل وعودته إلى الحياة هناك وصفة سحرية تعطي نتائج سريعة ، تتضمن سن التشريعات اللازمة، ودعم نظام الرهن العقاري، ومنح التراخيص للشركات، وإبعاد البنوك عن هذا التخصص، ولا ضير لو شاركت في تأسيس شركات متخصصة" .
ويذكر عضو جمعية الاقتصاد السعودية الدكتور علي حبيب بوخمسين في دراسة أعدها مؤخراً حول التمويل العقاري أن 55% من السعوديين لا يستطيعون تملك منازلهم دون مساعدة مالية، مبينا أن أكثر من نصفهم يقطنون مساكن مستأجرة، علما أن أكثر من 75% من المجتمع هم من فئة الشباب أقل من 30 عاما ، ومن دون تمويل ستتجه البلاد نحو أزمة وسيخسر الاقتصاد الوطني نتيجة إدراج موضوع التمويل في خانة "الحاجات الثانوية".
يبلغ حجم الإستثمارات المتوقعة في قطاعات الصناعة والبنية التحتية والعقار والغاز الطبيعي في قطر نحو 130 مليارا دولار حتى عام 2010 ، فيما يتوقع أن يبلغ استثمارات الأبراج المقدرة بـ 200 برجا خلال خمس أعوام نحو 15 مليار دولار .
وفي قطر بنك عقاري واحد لكنه لايكفي.. هذا ما خرج به رجال أعمال ومصرفيون منذ يومين في جريدة "الوطن" حيث دعوا الى فتح باب التمويلات العقارية من خلال انشاء بنوك عدة للمساهمة في دفع القطاع العقاري في الدولة، والذي بات من أهم القطاعات الحيوية الآخذة بالنمو بشكل قياسي.
وقال رجال الأعمال إن بنـكا عقاريا واحدا لا يفي بمتطلبات التمويل المرتفعـة، في إشارة إلى بنك بروة العقاري الذي تم اطلاقه منذ أيام بهدف تمويل مشاريع قطر عامة ومشاريع شركة بروة العقارية بشكل خاص.
ويبلغ حجم الاستثمارات المتوقعة في قطاعات الصناعة والبنية التحتية والعقار والغاز الطبيعي في قطر نحو 130 مليار دولار حتى عام 2010 ، فيما يتوقع أن يبلغ استثمارات الأبراج المقدرة بـ 200 برج خلال خمس أعوام نحو 15 مليار دولار.
وهذه الأرقام تظهر مدى الحاجة المتعاظمة إلى التمويل العقاري في قطر ، ويرى مراقبون أن قطر على خلاف الإمارات والمملكة السعودية ستطلق المزيد من الشركات المتخصة في قطاع التمويل على ضوء الاستفادة من تجارب المنطقة وتجاوز سلبياتها في قطاع التمويل.
أما في البحرين فتعمل شركتان متخصصتان في قطاع التمويل الإسكاني هما شركتا "ريف" و "سكنة" ، وكلتاهما تبدوان أكثر اتزانا في أعمالهما، حيث يعطيهما صغر حجم السوق العقارية نوعا من الثقة والمقدرة على تغطية طلبات التمويل المقدمة من المواطنين والوافدين، التي يتوزع جزء منها على البنوك ووزارة الإسكان.
ويقول الرئيس التنفيذي لشركة "ريف" للتمويل العقاري، الدكتور خالد عبدالله، "إن حاجة مملكة البحرين إلى التمويل العقاري تبلغ 5 مليارات دولار حتى السنوات الخمس المقبلة ".
ويضيف أن هذه الأرقام تحمِّل القطاع الخاص أعباء اضافية، لذلك لابد على الحكومة أن تشاركه في تحمل المسؤولية، بإطلاق مبادرات في قطاع التمويل".
ويلفت إلى "أن النشاط العقاري الذي تشهده المملكة يحتِّم على الشركات القائمة توسيع برامجها التمويلية، وضخ المزيد من السيولة في السوق حتى يحصل الأفراد والمؤسسات على نصيبهما من التمويل".
وفي سلطنة عمان تسيطر البنوك على سوق التمويل العقاري كما تلعب 3 شركات تمويلية صغيرة متخصصة دورا محدودا للغاية ، ولا تظهر الحاجة إلى التمويل بشكل كبير في السلطنة على غرار الإمارات والسعودية وقطر نظرا لعدم وجود مشاريع عقارية كبيرة واقتصارها على الأفراد الذين لا يلجأون غالبا إلى التمويل، حسب العضو المنتدب لشركة "خليج مجان" العقارية محمد سليمان المرزوقي.
ويرى المرزوقي أن نقص المعروض العقاري الذي يتطلب تمويلا سيؤخر عملية ولادة سوق تمويلة بالصورة التي هي عليها في دول الخليج الأخرى والعالم.
ويقول "إن البنوك ليست لديها أسباب كافية لتخصيص برامج تمويلية؛ فالسوق لايغريها، كما أن الشركات المتخصصة لا تحتاج إلى سيولة إضافية نتيجة قلة الطلب على المنتجات التمويلية".
ويتفق الخبراء والمطورون العقاريون والجهات التمويلية على أن حجم الصفقات والقروض التي تستوعبها سوق التمويل العقاري الخليجي لن يقل عن 250 مليار دولار خلال السنوات الخمس المقبلة، لذلك يطالبون، من أجل تطوير هذه السوق المصرفية الواعدة، بقوانين واضحة تمكنها من مواكبة طفرة العقار في المنطقة وتزيد من مساهمتها عبر الاستثمار وتمويل المشروعات والأفراد، وهذا يتطلب منها طرح خدمات جديدة أكثر تطوراً وأكثر مرونة، لدفع قطاع العقار.
);)
);)
يبلغ حجم الإستثمارات المتوقعة في قطاعات الصناعة والبنية التحتية والعقار والغاز الطبيعي في قطر نحو 130 مليارا دولار حتى عام 2010 ، فيما يتوقع أن يبلغ استثمارات الأبراج المقدرة بـ 200 برجا خلال خمس أعوام نحو 15 مليار دولار .
);)
);)